Всем привет! Какое жилье выгоднее брать в ипотеку? Вторичное или на новострой? Лучше всего, если это уже выпущенная в эксплуатацию новостройка, но это самая дорогая недвижимость в наши дни.
Дешевле долевое участие в строительстве, но как показывает практика, такой вид ипотеки очень рискован. Поэтому лучше остановиться на вторичном жилья. Именно с такой логикой я подходила к вопросу приобретения жилья. С банком определилась еще раньше, чем с видом недвижимости и выбрала ВТБ. Оказалось, что условия в ВТБ по ипотеке вторички заманчивы и по процентной ставке от 8,9%, и по первоначальному взносу, всего 10%.
Конечно, такую ставку по кредиту пишут только в рекламе, и по факту она выше, но все остальные условия банк оставил, как в рекламе.
Что лучше, первичное или вторичное жильё?
В сознании большинства покупателей новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект.
Рынок новостроек
Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось.
Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства.
После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме.
С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной».
Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир.
В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.
Рынок готового жилья
Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная).
В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма.
И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.
Первичка и вторичка – а что же лучше
Часто меня спрашивают: «А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:
Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.
Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.
Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах.
Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.
Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи.
Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто.
И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.
Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства.
Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.
Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.
Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке».
Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.
Программы ВТБ по ипотеке на вторичку
Покупка жилья на вторичном рынке является наиболее распространенной сделкой с недвижимостью, имеющей неоспоримое преимущество в том, что она уже пригодна для жилья и не требует предварительного ремонта, в отличие от квартиры в новостройке.
Ипотека ВТБ 24 на вторичное жилье предлагает всем желающим приобрести квартиру после предыдущих хозяев несколько вариантов кредитования, условия которых отличается, исходя из целевой аудитории потребителей.
Купить квартиру на вторичном рынке жилой недвижимости можно при помощи нескольких кредитных продуктов ВТБ 24, предназначенных для этого напрямую или в комплексе с другими возможностями ипотеки.
«Покупка готового жилья»
Специфический продукт ипотеки для вторички от ВТБ 24 характеризуется следующим набором особенностей, отличающих его от общепринятых условий:
- размер заёмных средств может составлять от 0,5 до 75 млн. рублей;
- срок возврата кредита не может превышать 30 лет или быть не кратным 1 году;
- минимальное вознаграждение банка составляет 13,5% годовых, если заемщик имеет активную зарплатную платежную карту, а также реализовал обязательное и добровольное страхование;
- доля заемщика в покупке квартиры не может быть меньше 1/5, а для жителя Владимирской, Кемеровской и Ивановской областей – 30%;
- доход претендента на ипотеку должен быть таким, чтобы ежемесячный платеж не превышал 60% от него.
«Залоговая недвижимость»
Участившиеся случаи отказов заемщиков от возврата ипотечного кредита позволили кредитным организациям сформировать принципиально новый продукт ипотеки на вторичном рынке, подразумевающий продажу квартир злостных неплательщиков.
В общем случае купить объект неплательщика ВТБ 24 в 2018 году можно на следующих условиях:
- выбрав один из имеющихся вариантов, стоимость которого может достигать 10 млн. рублей, но не должна быть меньше 625 тыс. рублей;
- заплатив самостоятельно от 20% стоимости квартиры, кроме проживающих в Ивановской, Владимирской и Кемеровской областях, которым придется потратить на 10% больше;
- взяв на себя обязательства по выплате вознаграждения банку в размере от 12% годовых, при условии комплексного страхования, как недвижимости, так и заемщика/поручителей, без которого ставка вырастет до 13%;
- ограничившись 30 годами для возврата долга, при условии возраста адекватного общим условиям по ипотеке.
«Ипотека для военных»
Являясь участником накопительной ипотечной системы, любой служащий Российской армии, по прошествии трех лет с момента заключения контракта и начала отчислений государством на его личный счет взносов индексируемого характера, может обратиться в банк за ипотекой для покупки готовой квартиры.
Условия кредитования при таком варианте покупки вторичного жилья будут следующими:
- возраст заемщика на может быть меньше 20 лет и больше 41 года;
- срок предоставления кредитных средств может достигать 14 лет, если заемщик до момента внесения последнего планового платежа не достигает 45-летнего возраста;
- наибольшая сумма заемных средств в стоимости квартиры может достигнуть 1,93 млн. рублей, а максимальная их доля – 80%;
- годовая ставка кредитования составляет 12,5%, при непременном комплексном страховании, имеющем возможность значительного сокращения страховой премии при оформлении полиса онлайн в ООО СК «ВТБ Страхование», который придет по почте, заверенный электронной подписью.
«Победа над формальностями»
Тем заемщикам, которые не хотят собирать весь необходимый комплект личных документов или не имеют такой возможности, ВТБ 24 предлагает программу кредитования по двум документам – паспорту гражданина РФ (иностранцы и лица без гражданства не рассматриваются) и СНИЛСу. Условия ипотеки при этом будут значительно менее выгодными, чем для общих оснований:
- годовая ставка кредитного вознаграждения не менее 14,5%, при условии оформления комплексной страховки, а без неё – 15,5%;
- размер долгового обязательства может быть в интервале от 0,5 до 8 млн. рублей;
- продолжительность задолженности не может превысить 20 лет;
- величина собственных средств должна составлять от 40% стоимости жилой недвижимости.
При потребности в заёмных средствах не более 5 млн. рублей, предусмотрена возможность оформления заявки онлайн с рассмотрением и ответом через 24 часа или ранее.
Как оформить ипотеку в ВТБ
Требования, не указываемые в описании каждой индивидуальной программы жилищного кредитования, являются стандартными и устанавливаются по умолчанию, исходя из общих условий по ипотеке для банка ВТБ 24.
Данные условия находятся в открытом доступе и могут быть получены, как через официальный сайт, так и при обращении в офис кредитной организации.
Требования к объекту ипотеки
Основополагающим требованием любого кредитора к залоговой недвижимости является отсутствие обременений на него со стороны третьих лиц.
А также неудовлетворенных претензий законных претендентов на долю собственности, которые могли образоваться при неправомерной выписке из квартиры малолетних, недееспособных лиц или субъектов, отбывающих лишение свободы по решению органа правосудия.
Выяснить наличие обременений (в виде залога, ренты или найма) можно в регистрационной палате Росреестра, а отсутствие возможных претензий со стороны лиц, имеющих законные права, можно уточнить, получив выкопировку из домовой книги, где указывается причина выписки всех, проживавших в квартире ранее.
Еще одним значимым фактором, влияющим на ликвидность залога, является состояние недвижимости, которое можно считать удовлетворительным, если здание или его часть не внесены в перечни объектов, подлежащих сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
Получить искомую информацию можно в профильном департаменте или отделе местного муниципалитета, курирующем жилищный фонд.
После выбора квартиры, возможность её ипотеки, то есть залога в кредитной организации, требуется подтвердить согласием страховой компании принять объект на страхование связанных с ним рисков, а также одобрением кредитного эксперта отделения банка ВТБ 24.
Выгода от страховки
При заключении кредитного договора с ипотекой покупаемой квартиры, необходимо заключить договор страхования, который должен в обязательном порядке компенсировать наступление рисков, связанных с состоянием квартиры, а также ответственность её владельца перед третьими лицами.
Однако кредитные организации идут на ухищрение и повышают процентную ставку на процент и более для тех, кто отказывается от добровольного страхования.
Не заключив дополнительное добровольное страхование своей ответственности, заемщик соглашается на ежегодную потерю суммы минимум вдвое большей, чем стоит полис, а также не приобретает дополнительной защиты от форс-мажорных обстоятельств, наступление которых никогда нельзя исключать.
Выбор страховой организации номинально находится в ведении заемщика, который может отдать своё предпочтение любой компании.
Однако, если страховщик не включен кредитной организацией в перечень аккредитованных, то ему придется пройти дополнительную проверку требованиям банка, что не должно сопровождаться удлинением срока принятия решения о выдаче кредита.
Если кредитный эксперт сочтет, что страховая компания не соответствует всем действующим требованиям, то в ипотеке будет отказано.
Помимо прочего, соглашаясь на дополнительное личное страхование, следует помнить о правомерности требований страховщика о прохождении медицинского освидетельствования, без которого получить полис затруднительно.
Оценка стоимости
В каждом отделении банка ВТБ 24 можно ознакомиться с перечнем экспертных организаций, которым кредитная организация доверяет в вопросах оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.
Выходом в такой ситуации является достижение договоренности с продавцом о снижении цены до предельного уровня, указанного в отчете эксперта, которая может быть безвозмездной или компенсироваться покупателем из собственных средств, если квартира его действительно заинтересовала.
При не достижении компромисса с продавцом в отношении цены, придется отказаться от покупки и заняться поисками другой квартиры, а расходы на экспертизу списать, как нецелевые. Заключение эксперта следует оставить, но не более чем на полгода, на тот случай, если продавец передумает, а найти иной подходящий вариант не удастся.
Требования к заёмщикам
Требования к заёмщикам:
- Гражданство и регистрация заемщика: нет ограничений.
- Место работы: на территории РФ или (только для граждан РФ) в филиалах транснациональных компаний за рубежом.
Поручители. Для увеличения суммы кредита Вы можете привлекать Поручителей – Банк учтет совокупный доход Заемщика и Поручителя для расчета максимальной суммы кредита.
Поручителями в этом случае могут выступать законные либо гражданские супруги, а также близкие родственники Заемщика — родители, дети, братья и сестры (в т. ч. неполнородные). Все Поручители, участвующие в совокупном доходе Заемщика, предоставляют пакет документов, аналогичный документам Заемщика.
В качестве обязательных поручителей Банк привлекает супругов Заемщика, если между супругами не заключен брачный договор.
В этом случае при оформлении заявки на ипотеку Поручитель предоставляет только паспорт и СНИЛС.
Право собственности на приобретаемый объект недвижимости может быть оформлено как в индивидуальную собственность Заемщика, так и в общую совместную собственность Заемщика и Поручителя-законного супруга/супруги.
Поручительство означает обязанность погасить просроченную задолженность по кредиту в случаях, когда Заемщик по тем или иным причинам не погашает ипотечный кредит.
Порядок действий
Оформите заявку. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.
Принесите документы в ипотечный центр и получите одобрение через 1-5 дней (или в течение 24 часов по программе «Победа над формальностями»).
Выберите недвижимость. Менеджер сориентирует вас, какие документы по выбранной недвижимости нужно собрать, и поможет сделать оценку. Предоставьте пакет документов, и банк проверит юридическую чистоту квартиры.
Кроме того, квартиру проверит страховая компания, чтобы дать согласие на обязательное страхование жилья. Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно.
Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.
Оформите сделку. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также договор страхования. Банк перечислит деньги продавцу недвижимости.
Приобретаемый объект недвижимости сразу оформляется в Вашу собственность. Одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.
Оформление договора
Еще одним возможным камнем преткновения может стать оформление сделки, если продавец или риелтор не проявят благоразумия и не примут формы договора приемлемой для ВТБ 24.
Договор стандартизован, учитывает интересы всех сторон сделки и подписан не одной сотней заёмщиков по ипотечному кредиту, однако, если он не устроит одну из сторон, она вправе предоставить собственный вариант документа на рассмотрение банка до того, как будет произведена оплата аванса.
Чтобы этого не произошло лучше сразу скачать форму договора купли-продажи по ипотеке на официальном сайте ВТБ 24 и передать на изучение риелтору и продавцу, чтобы минимизировать период согласования разногласий.
Дополнительные затраты
Если внимательно прочитать условия ипотечного кредитования, то можно обнаружить, что ВТБ 24 заранее предупреждает о дополнительных затратах, которые ожидают потенциального заёмщика, а именно:
- Первоначальный взнос, зависящий от выбранной кредитной программы и стоимости квартиры.
- Комиссия риелтора, что необязательно, так как обычно платит ему продавец.
- Оплата экспертных услуг оценщика жилья.
- Страховые платежи, в том числе сбор за медицинское освидетельствование.
- Плата нотариуса за заверение договора купли-продажи и иных документов.
- Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре.
- Возмещение банку услуг по расчетно-кассовому обслуживанию, не входящему в состав предложения об ипотеке.
Документальная подготовка
Подать заявку на ипотечный кредит в ВТБ 24 можно и онлайн, если зайти на официальный сайт, и получить на почту заключение о возможности кредитования, но оформлять отношения с кредитором придется все равно в офисе, приготовив следующие документы:
- копию всех страниц паспорта гражданина РФ (в том числе не заполненных);
- военный билет – для мужчин, если не достигнут возраст в 27 лет;
- копия трудовой книжки с подтверждающей печатью работодателя на каждом листе и заверением того, что работник «Продолжает работать по настоящее время», подтверждающая не менее, чем полугодовой непрерывный стаж;
- справка 2-НДФЛ или в произвольной форме (согласованной банком), позволяющей отразить ежемесячный заработок в течение последнего года или фактического периода трудоустройства;
- копия декларации о доходах из УФНС, при её наличии;
- трудовой договор или заверенная копия документа;
- СНИЛС, а при его отсутствии индивидуальный номер налогоплательщика, который требуется указать в анкете;
- для неработающих пенсионеров – копия пенсионного и выписка со счета пенсионного фонда;
- если заемщик, лицо подписавшее справку о доходах, то потребуется выписка с ЕГРЮЛ;
- дополнительные документы.
Документы «по требованию»
Кредитный эксперт может запросить дополнительные документы, которые повлияют на принятие положительного решения:
- Копии дипломов, удостоверений и других документов о получении образования, обучении профессии или повышении квалификации.
- Договора и заверенная информация о текущих и исполненных долговых обязательствах в других кредитных организациях.
- Данные об активах в виде копий правоустанавливающих документов на движимое имущество и объекты недвижимости.
- Выписки с банковских счетов и данные о не денежных платежных средствах (акции, облигации и т.п.).
Собрав все необходимые документы или воспользовавшись предложением «Победа над формальностями» и предоставив паспорт и СНИЛС, любой гражданин РФ в возрасте от 21 года до 60 лет с надлежащим доходом может выбрать один из представленных кредитных продуктов и купить квартиру на вторичном рынке.
Предложения от ВТБ 24 разнообразны, а покупка залоговых квартир особенно, так как сопоставима с ипотекой при господдержке, являющейся на сегодняшний день наиболее оптимальным вложением средств в жилую недвижимость.
Преимущества и недостатки сотрудничества с ВТБ
Если разобраться с условиями ипотечных программ ВТБ 24, то они довольно выгодны для клиентов. Преимущества и недостатки ипотеки на вторичное жилье в ВТБ 24 представлены ниже.
Преимущества:
- Ежегодная разработка новых проектов и модернизация текущих программ.
- Большая популярность и надёжность банка.
- Наличие системы онлайн оформления ипотеки.
- Доступные процентные ставки и первоначальный взнос.
- Возможность оформления ипотеки по двум документам.
- Высокая скорость рассмотрения заявки и принятия решения.
- Отсутствие требования к регистрации в месте расположения банка или приобретаемой недвижимости.
Недостатки:
- Наличие жёстких санкций для просроченных платежей.
- Объект недвижимости проверяется очень тщательно на соответствие всем условиям.
- Объект залога находится в формальной собственности банка до полного погашения задолженности по кредиту.
Отзывы клиентов
Виктор: В 2011 году мне удалось купить квартиру благодаря ипотеке на готовое жилье от ВТБ 24. Оформлял кредит я в офисе №7811 на Невском проспекте 1/4. Список документов дали на руки сразу же после одобрения предварительной заявки.
Оказалось там всего 7 позиций, поэтому справки я собрал за 3 дня. Заявку рассматривали 2 дня, после чего пригласили на подписание договора. Ипотеку я взял на 6 лет.
Однако в 2014 возникла возможность её досрочного погашения. В банке все сделали быстро – никаких дополнительных комиссий, никаких задержек. Сейчас у меня двухкомнатная квартира. Сотрудничеством с ВТБ 24 я остался доволен. Буду обращаться по мере необходимости туда ещё.
Валентина: В 2010 году мы оформили с мужем ипотеку в ВТБ 24 . Мой супруг военный, однако стал участником программы НИС только в 2012 году. В итоге мы решили рефинансировать заем, с тем, чтобы понизить процент с 13 до 9,05%.
В офисе банка нам велели собрать целую гору бумаг. В итоге на бюрократическую волокиту мы потратили 1,5 месяца. После представления документов в новом кредите нам отказали, сославшись на образовавшуюся за 1,5 месяца просрочку платежа в 18 000 рублей. Ипотеку до сих пор погашаем по прежней ставке.
Альберт: Имел опыт ипотеки от ВТБ24. Приобретал дом на вторичном рынке. Очень понравилось отношение к клиенту, ко мне был прикреплен личный менеджер, и она вела меня всю сделку — от сбора документов до подписания договора, всегда была на связи, любой момент или вопрос всегда можно было выяснить за считанные минуты.
И ставки здесь достаточно скромные в сравнении с другими банками. Платежи по кредиту тоже удобные. Я оформлял ипотеку в одном отделении, а платежи вносил в совершенно другом, которое ближе к дому — никаких проблем.
Юлия, Брянск. Ипотечное кредитование в ВТБ 24 оформлял мой муж, он военный. Процент оказался по кредиту не самым большим, условия достаточно гибкие. Зарплата мужа позволяет вносить платежи регулярно и даже чуть больше, чем мы изначально думали.
Мария, Екатеринбург. Хотела купить себе квартиру. Вторичка – самый дешевый вариант. Оформила ипотеку в ВТБ 24 и не жалею. Взяла страховку и годовой процент составил 13,5%. Это не много, по сравнению с другими банками.
Тарас, Москва. Давно хотел купить квартиру отдельную нам с женой. Выбрали, приценились – вроде потянем. Когда пришли в ВТБ 24 подавать документы, нас очень порадовало, что меньше нужно переплачивать, так как я получаю зарплату в этом банке. Вот уже два года плачу долг и пока все без проблем и задержек.
Источники:
realty-ask.ru/pokupka/pervichnoe-i-vtorichnoe-zhile-chto-luchshe.html
ipoteka-expert.com/ipoteka-vtb-24-na-vtorichnoe-zhile/
vtb.ru/personal/ipoteka/vtorichnoe-zhile/#calc_0#
ob-ipoteke.info/oformlenie/v-vtb-24-na-vtorichnoe-zhile
allvtb24.info/ipoteka/na-vtorichnoe-zhile/
