Рефинансирование ипотеки в Екатеринбурге 2019 — банки, условия, сложности

Привет, мои хорошие! У сестры квартира в ипотеке. Выплачивают уже более 10 лет. И все бы ничего, но вот муж сестры где-то услышал, что сейчас есть какие-то программы в одном из уральских банков, в котором рефинансирование ипотеки в Екатеринбурге в 2019 году по ставке 6% годовых.

Узнав это, я пыталась вразумить родственника, что таких ставок просто не может быть и что-то здесь явно не чисто. Но меня никто не послушал. Подали документы на процесс рефинансирования. Процедура длилась около двух месяцев, и в конечном итоге им было отказано.

Банк сослался на плохую кредитную историю, найдя когда-то в далеком 2010 г. просроченный платеж. Пришлось оставаться им в своем банке. Но банк не дурак, обиделся на них, наверное, и через пару месяцев прислал письмо с уведомлением о повышении процента по ипотеке. Вот такое рефинансирование по ставке 6% у них получилось.

Зачем нужно рефинансирование ипотеки?

Хотя кризис сейчас считается уже пройденным явлением, многие россияне продолжают ощущать на себе его последствия. Так, например, при тогдашнем тотальном обвале экономики граждане стали массово брать кредиты. При этом кто-то хотел спасти свои сбережения, а кто-то надеялся на девальвацию рубля.

Пример ипотеки был выбран не случайно, ведь рефинансирование займа, взятого на год-два будет, очень хлопотным, а то и просто невыгодным из-за целого ряда нюансов. Во-первых, нужно точно знать, что подобранный вами банк захочет одолжить вам денег именно на тех условиях, которые вам подходят.

Точный расчет обязательно нужен потому, что многие финансовые организации в целях рекламы занижают номинальные ставки, а вот банковская комиссия, которую кредитор может тщательно скрывать, с лихвой добирает нужную прибыль.

Во-вторых, если даже вы уже наверняка знаете, что рефинансирование кредитов других банков будет вам выгодно, не торопитесь подписывать договор с новым учреждением. Для начала узнайте, не несет ли ваше прежнее соглашение пункт, подразумевающий мораторий на досрочную выплату, или же штрафы за такое деяние.

Иногда размер банковского штрафа может быть таким, что вся та сумма, что вы сэкономите на разнице процентов, потеряется при его уплате. К тому же нельзя быть уверенным в том, что новый кредитор не «одарит» вас своей комиссией, скажем за выдачу займа.

Кроме того, если по старому кредиту был нужен залог, то, скорее всего и в новом без него не обойтись, а его переоформление и новая оценка тоже стоят денег. Следует отметить, что не всегда смягчение условий кредитования обязательно подразумевает участие другого банка.

Бывает такое, что действующий кредитор соглашается на уступки и готов пересмотреть ваш договор на более лояльных условиях. Однако такое случается очень редко, разве что вы покажете в банке уже одобренную заявку от другого финансового учреждения.

Когда имеет смысл перекредитование?

К рефинансированию заемщики прибегают тогда, когда условия по наличествующему займу выглядят слишком затратно в сравнении с теми предложениями, которые банки предлагают на сегодня.

Когда речь идет о рефинансировании, подразумеваются долгосрочные займы, при которых изменение процентной ставки даже на пару процентов оборачивается достаточно солидной экономией.

Пользователям потребительских займов очень редко дают возможность рефинансирования по причине их короткого срока, да и ситуация на рынке кредитования не успевает заметно измениться за это время.

Документы, которые необходимы при рефинансировании:

• стандартный набор документов для получения кредита;
• первоначальный кредитный договор, история погашения, справка об остатке долга;
• оформленная кредитная заявка.

Если остаток долга составляет около 30% и меньше, рефинансирование не имеет смысла. Работники банка принимают в первую очередь платежи по процентам, а потом уже по телу кредита.

При рефинансировании кредита Вам придется пройти все процедуры, что и для получения «старого» займа со всеми документами, комиссиями, процедурами. Заниматься этим выгодно, если удается сэкономить не менее 3% от предыдущей суммы долга.

Как правильно провести?

Если ваш нынешний кредитор не против досрочного погашения и ваши расчеты доказывают целесообразность рефинансирования, то можно приступать к самому процессу. По своему содержанию ваши действия будут схожи с теми, которые проводились при оформлении первого займа.

Однако такое случается, только если размер ваших заработков каким-то образом смущает банк или же у вас были редкие непродолжительные просрочки. Понятное дело, что если по погашению текущего займа у вашего нынешнего кредитора есть к вам большие претензии, то в рефинансировании вам откажут.

Кроме основных документов для проведения рефинансирования вам нужно будет получить у действующего кредитора номер расчетного счета, на который будут зачислены средства из другого банка. Помимо этого вам необходимо «утрясти» вопрос с залогом.

Если в его качестве выступает квартира, купленная в долг, то вам придется, либо выпросить у нынешнего кредитора разрешение на снятие обременения, либо договориться с кредитором будущим о том, чтобы он согласился подождать с залогом, пока первый банк получит все свои деньги и, не имея к вам претензий, снимет с него обременение.

Обязательные условия

Стоит заметить, что специальных программ рефинансирования банки предлагают не так уж и много, причем и участвует в таких программах немного кредитных организаций. Дело в том, что подобные займы банки относят к высокорискованным.

К тому же Центробанк обязывает те банковские структуры, которые предоставляют займы рефинансирования, формировать под них специальные резервные фонды, что доступно далеко не каждому банку.

Поэтому первое, чем поинтересуется кредитная организация, в которую вы обратитесь за рефинансированием, будет состояние вашей кредитной истории. Помимо стандартного пакета документов для оформления займа, вам придется предоставить ваше действующее кредитное соглашение и документ, который подтвердит, что по вашему займу нет просрочек.

Немаловажной деталью будет и то, что подавая заявку на оформление кредита для рефинансирования, придется подать также и документ, подтверждающий согласие вашего «действующего» банка на досрочное погашение займа.

Что меняется?

Стоит заметить, что не всегда рефинансирование кредита производится для изменения процентной ставки. Нередко к такой процедуре заемщики прибегают для того, чтобы увеличить срок кредитования (и тем самым уменьшить размеры ежемесячных платежей), а в некоторых случаях – чтобы увеличить… сумму долга.

В любом случае вне зависимости от преследуемых вами целей, прежде чем подписать договор на рефинансирование займа, несколько раз пересчитайте, насколько вам это будет выгодно.

Пошаговая инструкция

Во-​первых, перечитайте кредитный договор и выясните, не прописан ли там запрет на досрочное погашение. Если да, то, увы, перекредитоваться не получится.

Если такого запрета нет, то сначала обратитесь в свой банк и узнайте, если у него программа рефинансирования. Ведь далеко не все банки берутся за перекредитование своих же займов.

Если ваш банк не желает менять условия кредита, поищите на рынке выгодные программы рефинансирования.

Если вы нашли конкретное предложение конкретного банка и он готов перекредитовать именно вас, то можно еще раз обратиться в свой банк с решением крединого комитета нового банка-кредитора. Есть немалая вероятность, что в этот раз ваш банк, понимая серьезность ваших намерений, пойдет на снижение ставки.

Если же трюк не удался и вы решили перекредитоваться в другом банке, не спешите.

Тщательно посчитайте все свои траты на оформление рефинансирования: узнайте, есть ли у вашего банка штрафы за досрочное погашение кредита, каковы все затраты на оформление рефинансирования в новом банке (комиссии, расходы на государственную регистрацию права собственности, оценку и страхование недвижимости и т.д.), посчитайте разницу в ставках по займам.

Если в итоге разница получилась хотя бы в 2% в вашу пользу, а общая сумма долга внушительна, то можно смело запускать процесс рефинансирования. При разнице меньше 2% большого смысла в этом нет.

Пример рефинансирования кредита

Давайте «рефинансируем» условные кредиты и посмотрим на выгоду. Предположим, у вас есть ипотека с остатком долга в 1,5 млн рулей под 13,5% на 10 лет и один потребительский кредит на 800 000 рублей под 22% годовых на 5 лет. Его ежемесячный платеж составляет 44 491 рубль.

Получается, ежемесячная экономия составит больше 14 000 рублей, а это 168 000 рублей в год. Такая сумма, разумеется, покрывает все затраты на рефинансирование кредита и высвобождает вам приличную сумму средств.

Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге 2019

Рынок рефинансирования ипотеки приблизился к состоянию идеального равновесия – разбег ставок у подавляющего большинства банков не превышает одного процента. Поэтому сегодня граждане выбирают банк для «обновления» жилищного кредита, не столько за процент, сколько за лояльность к клиенту.

А также за его готовность перекредитовывать сложную ипотеку – взятую, например, на покупку коттеджа, частично погашенную маткапиталом или обременённую иными «обстоятельствами».

Последние полгода-год банки регулярно рапортуют о росте объёмов рефинансирования ипотеки. Однако это вовсе не означает, что механизм перекредитовывания работает как часы. В конце осени 2018 года агентства недвижимости и простые горожане стали жаловаться на участившиеся случаи отказа в рефинансировании.

Причём отказы от банков получают, в том числе очень качественные заёмщики. Чаще всего в жалобах фигурируют Сбербанк и ВТБ24.

В таблице приведены условия перекредитования ипотеки в 11 банках, пользующихся наибольшей популярностью среди ипотечных заёмщиков и риэлторов, специализирующихся на рефинансировании жилищных кредитов.

Помимо указанных в таблице, опрошенные участники рынка упоминали следующие кредитные организации, менее популярные, но, тем не менее, реально работающие в сегменте рефинансирования ипотеки (в скобках процентная ставка при рефинансировании): «Ак Барс» (от 9,9%); УБРиР (9,5–10%); «Открытие» (9,35–9,7%); СМП банк (11,2–11,9%); Запсибкомбанк (9,5–10%); «Россия» (10,25–10,9%); Промсвязьбанк (10,5–10,8%); СКБ (9–9,5%).

Наиболее популярные банки Екатеринбурга в сегменте перекредитования ипотеки:

Перекредитование (ДОМ.РФ) / МЕТКОМБАНК

1. Тип программы: Рефинансирование.
2. Тип объекта: Квартира / Апартаменты.

Ставки:

Процентная ставка увеличивается на 0,5% при подтверждении заемщиком доходов Справкой по форме кредитора.

Требования к предшествующему кредиту (займу):

• Произведены ежемесячные платежи не менее, чем за 6 процентных периодов.
• Отсутствуют следующие виды просроченной задолженности: текущая просроченная задолженность, просроченные платежи сроком более 30 дней.
• Не проводилась реструктуризация.

Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости.

Страхование:

1. Комплексное ипотечное страхование / Без личного страхования.
2. По желанию заемщика может быть произведено личное страхование и страхование от утраты права собственности на приобретаемую недвижимость.
3. При отсутствии личного страхования заемщика процентная ставка по ипотечному кредиту повышается на 0,7%.
4. При отсутствии страхования от утраты права собственности на приобретаемую недвижимость процентная ставка по ипотечному кредиту не меняется.

Заемщики: Сторонний клиент / ИП без образ. юр.лица.

Требования к заемщику:

• Возраст: от 21 до 65 лет (на дату погашения кредита).
• Стаж работы: Работники по найму — не менее 6 месяцев на последнем месте работы.
• Индивидуальные предприниматели должны осуществлять безубыточную предпринимательскую деятельность не менее 24 месяцев.
• Созаемщики: по одному кредиту заемщиками (созаемщиками) могут быть до 4-х человек, включая супругов, в том числе гражданских, и близких родственников.
• Подтверждение дохода: Справка 2-НДФЛ / Справка по форме банка.

Рефинансирование ипотеки других банков / Уральский банк реконструкции и развития

1. Тип программы: Рефинансирование.
2. Тип объекта: Квартира / Загородная недвижимость (дом, коттедж, земельный участок).

Ставки:

• До дня, следующего за днем получения Банком документов, подтверждающих возникновение ипотеки Объекта недвижимости в пользу Банка, ставка увеличивается на 1%.
• Справка по форме банка: + 0,5% к базовой ставке.
• Для зарплатных клиентов: — 0,25% от базовой ставки.
• Индивидуальный жилой дом: + 1% к базовой ставке.
• Комиссии: Нет.
• Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости.
• Страхование: Комплексное ипотечное страхование / Без личного страхования.
• Заемщики: Зарплатный клиент / Сторонний клиент / ИП без образ. юр.лица.

Требования к заемщику:

1. Гражданство: РФ.
2. Возраст: от 23 лет на дату получения кредита и не старше 70 лет на дату окончания срока действия кредита.
3. Адрес постоянной регистрации (прописки) на территории Российской Федерации.
4. Трудоустройство: постоянное место работы, индивидуальная предпринимательская деятельность или пенсия за выслугу лет.
5. Наличие телефона: рабочий и личный (мобильный).
6. Ежемесячный доход: от 12 000 рублей для заемщика; от 10 000 рублей для созаемщика.
7. Минимальный стаж работы: общий трудовой стаж не менее 12 месяцев, стаж на последнем месте не менее 3 месяцев.
8. Кредитная история: не более 2 действующих кредитов и 1 кредитной карты.
9. Отсутствие просроченной задолженности.
10. Созаемщиками могут стать: cупруги, гражданские супруги, братья, сестры, родители и дети.
11. Подтверждение дохода: Справка 2-НДФЛ / Справка по форме банка.

Срок рассмотрения: 1 рабочий день.

Рефинансирование ипотеки / РОСБАНК

• Тип программы: Рефинансирование.
• Тип объекта: Квартира / Комната (доля).
• Специальные программы: Молодая семья.

О кредите: Программа АО «КБ ДельтаКредит» на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных другими банками и для клиентов ДельтаКредит, оформивших кредит в долл.США.

Кредитный договор заключается с АО «КБ ДельтаКредит». АО «КБ ДельтаКредит» — специализированный ипотечный банк, дочерняя структура ПАО РОСБАНК.

В случае не оформления в течение 90 дней документов, залога в пользу Банка, процентная ставка увеличивается на 3%. В случае предоставления Заемщиком документов, подтверждающих залог в пользу Банка, процентная ставка устанавливается в размере Первоначальной процентной ставки по Кредиту, сниженной на 1%.

Страхование:

1. Комплексное ипотечное страхование / Без личного страхования.
2. При выборе программы, не предусматривающей страхование риска причинения вреда жизни и потери трудоспособности: +1,5%.
3. При выборе программы, не предусматривающей страхование риска прекращения права собственности на квартиру, обременения (ограничения) права собственности на квартиру правами третьих лиц: +1%.
4. При выборе программы, не предусматривающей страхование рисков утраты и повреждения недвижимого имущества: +1,5%.
5. При выборе двух и более вышеперечисленных программ надбавки к процентной ставке суммируются.

Заемщики: Сторонний клиент / ИП без образ. юр.лица / Совладельцы бизнеса.

Требования к заемщику:

• Гражданство: не имеет значения.
• Возраст: не моложе 20 лет на момент выдачи кредита и не старше 65 лет к моменту полного погашения кредита.
• Трудоустройство: заемщики могут быть наёмными работниками, учредителями и соучредители компаний, индивидуальными предпринимателям.
• Военный билет: не требуется.
• Созаёмщики/поручители: созаёмщиками могут выступать до трех человек как из числа родственников, так и любые третьи лица.
• Подтверждение дохода: Справка 2-НДФЛ / Справка по форме банка.

Срок рассмотрения: До 3-х рабочих дней.

Рефинансирование / Альфа-Банк

• Тип программы: Рефинансирование.
• Тип объекта: Квартира / Загородная недвижимость (дом, коттедж, земельный участок).
• Специальные программы: По двум документам.

Ставки:

Базовая ставка — 9,99%. В таблице указаны ставки при выходе на сделку в течение 30 дней с момента получения одобрения кредита, в ином случае: +0,3%.

Для сторонних клиентов ставка снижается еще на 0,3%, если сумма вашего ипотечного кредита — от 8 млн. рублей на недвижимость в Москве и МО; от 5 млн. рублей на недвижимость в Санкт-Петербурге и ЛО; от 3 млн. рублей на недвижимость в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге.

1. Рефинансирование ипотеки по 2-м документам: +0,7%.
2. Рефинансирование ипотеки на жилой дом с земельным участком: +0,5%.
3. Рефинансирование ипотеки на таунхаус: +0,25%.
4. Если сумма кредита больше остатка рефинансируемой ипотеки: +0,5%.

Программа «Легкое рефинансирование»: Если срок существования кредита более 1 года и его погашение происходило без просрочек, клиенту для одобрения кредитной заявки не нужно предоставлять документы по доходу.

Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости. Страхование: Комплексное ипотечное страхование / Без личного страхования. При отказе от страхования рисков: +1%. Заемщики: Зарплатный клиент / Сторонний клиент.

Требования к заемщику:

• Гражданство — любое.
• Возраст на дату подачи заявки — от 21 года. Возраст на дату погашения — до 70 лет.
• Общий трудовой стаж — не менее 1 года.
• Стаж на последнем месте работы — не менее 4-х месяцев.
• Регистрация по месту жительства — любая.
• Количество созаемщиков — до 3-х.
• Подтверждение дохода: Справка 2-НДФЛ / Справка по форме банка / Без справки о доходах.

Сложности процедуры

Сегодня даже клиенту, с доходом подтверждённым 2НДФЛ могут отказать в рефинансировании. Впрочем это, скорее всего, временное явление. Банки попросту не успевают обрабатывать заявки, количество которых к концу года традиционно растёт. Сбербанк уже рекомендовал отказаться от подачи заявок на ипотеку во второй половине декабря.

Ещё один важный вопрос нуждающийся в решении – возможность клиента рефинансировать ипотеку в своём же банке. Достаточно активно в этом направлении работает пока только Сбербанк.

Новая ставка для своих клиентов у него достаточно высока – 11–12%, тогда как чужих он перекредитовывает под 9,5–10%. Зато не надо проходить полную процедуру рефинансирования (и нести расходы на неё). Достаточно просто написать заявление.

Остальные банки, хоть и не афишируют это, но уже многие готовы работать с собственными заёмщиками желающими снизить ипотечную ставку. Во всяком случае, клиенту стоит написать заявление и вполне возможно, ответ будет положительным.

Вопрос о возможности уменьшения числа справок, необходимых для получения кредита не теряет актуальности уже много лет. Но лишь совсем недавно был совершён прорыв в этом направлении.

Следует упомянуть ещё об одной ситуации – о рефинансировании ипотечных кредитов, при частичном погашении которых использовался маткапитал. Есть банки, которые соглашаются работать с такими кредитами, но пока банкиры и заёмщики действуют на свой страх и риск.

Обычно по умолчанию считается, что заёмщик наделит членов семьи долями в ипотечной квартире после того, как погасит кредит, взятый на рефинансирование ипотеки. Однако есть вероятность, что Пенсионный фонд потребует, чтобы наделение долями прошло в течение 6 месяцев после того, как был перекредитован первый кредит.

В итоге банк, рефинансировавший ипотеку по такой квартире, будет иметь в залоге объект, частично принадлежащий несовершеннолетним. Многие банки такое не любят.

Как перекредитоваться под минимальную ставку

В рекламе банков, предлагающих рефинансировать ипотеку, редко фигурируют процентные ставки выше 9,99%. Встречаются даже предложения со ставками ниже 8%. В реальности же заёмщик считает удачей, если процент по его новому ипотечному кредиту оказался хоть чуть-чуть ниже 10% годовых.

А опрос риэлторов показал, что подавляющее большинство их клиентов перекредитуют ипотеку по ставке в пределах 9,25–10,5% годовых.

Как правило, человек получает кредит на рефинансирование ипотеки по ставке ощутимо выше, минимальной. Это логично – не все клиенты белые и пушистые. Главная проблема, не позволяющая перекредитоваться «по минимуму» – серая зарплата.

Как замечают сами заёмщики, чтобы перекредитоваться на лучших условиях, надо угадать с банком. Но это не так просто. Ведь у каждого банка в правилах существует столько мелочей, что учесть все почти невозможно.

Человеку, который может представить справку о доходах по форме банка, возможно, стоит обратиться в банк, у которого ставки выше, но минимальная разница в условиях для заёмщиков с формой 2НДФЛ и без таковой.

Людям, которые получают зарплату на банковскую карту, имеет смысл обращаться в «свой» карточный банк – для зарплатных клиентов условия всегда чуть лучше.

Следует, впрочем, помнить, что не каждый банк сможет перекредитовать ипотеку, оформленную в конкретной организации.

Были случаи, когда заёмщики определённых банков не могли рефинансировать свою ипотеку в ВТБ 24, хотя и проходили по всем параметрам. Дело в том, что ВТБ 24 требует, чтобы банк, в котором клиент получил кредит, предоставил определённый пакет справок. Но именно такой пакет не все банки готовы сформировать.

С неожиданными требованиям сталкиваются не только клиенты ВТБ 24. Например, многие ипотечные заёмщики, подавшие заявку на рефинансирование в Сбербанк, были очень удивлены, когда банк потребовал с них справку о том, что при гашении первоначального кредита не был использован материнский капитал.

Причём такую справку требуют и у людей, имеющих только одного ребёнка и даже у бездетных холостяков!

Справка о неиспользовании маткапитала обязательный документ по правилам перекредитования Сбербанка. Правило касается всех заёмщиков без исключения. Впрочем, предоставить её – не проблема.

Как уже говорилось, некоторые банки готовы снижать процент по ипотеке для своих заёмщиков, но условия такого «перекредитования» менее выгодные, чем в среднем по рынку.

Если заёмщик хочет максимально сэкономить на процентах, ему надо менять банк. Наиболее крупные игроки на ипотечном рынке Екатеринбурга это ВТБ 24 и Сбербанк. Поэтому сегодня в сфере рефинансирования сложилась забавная ситуация – заемщики ВТБ 24 массово мигрируют в Сбербанк, а клиенты Сбербанка – в ВТБ 24.

Но даже если найден идеальный банк для перекредитования ипотеки и в нём получено одобрение, заёмщику расслабляться не стоит. На любом этапе сделки его может подстерегать «человеческий фактор».

Недавно, например, из-за ошибки банковского служащего клиенту была оформлена сумма на 100 тыс. руб. меньше, чем остаток по кредиту.

Человек был поставлен перед выбором – отказаться от рефинансирования или срочно найти где-то недостающие деньги.

Каким заёмщикам банки сегодня отказывают в рефинансировании

В целом банк предъявляет одинаковые требования к заёмщику и к объекту недвижимости, как при оформлении обычного ипотечного кредита, так и при рефинансировании.

При подаче документов на рефинансирование банк так же тщательно рассматривает заемщика. Отказы в рефинансировании могут быть по тем же причинам, что и отказ в выдаче ипотечного кредита.

Из нашей практики могу сказать, что люди не всегда умеют правильно представить банку ситуацию, в которой находятся.

Например, им кажется логичным, что чем большую зарплату они укажут, тем скорее банк одобрит рефинансирование. Однако у банка свои критерии одобрения заемщиков, своя логика, не всегда понятная обычному человеку.

За рефинансированием человек приходит обычно через несколько лет после покупки жилья в ипотеку. События, произошедшие за это время, также могут поставить крест на планах перекредитования.

Причиной для отказа может стать изменение дохода заёмщика, или смена места работы. Частая причина отказов – просрочки, допущенные при погашении ипотеки. Знаю несколько случаев, когда человек не смог рефинансировать ипотеку из-за развода.

Когда люди брали кредит, созаёмщиков было двое – семейная пара. А когда зашла речь о перекредитовании, то оказалось, что заёмщик уже один и его дохода не хватает для одобрения необходимой суммы кредита.

Источники:

pfj.ru/rubrica/130813/521/
netexchange.su/kak-i-zachem-refinansirovat-kredit/
bankist.ru/article/040612/228/
keepsoft.ru/blog/1961/рефинансирование-кредита-2/
metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/11406
bankinform.ru/services/credits/refinansirovanie-ipoteki