Помощь в получении кредита под залог недвижимости

Здравствуйте, мои хорошие! Насколько же непредсказуема наша жизнь. Бывают ситуации, что нужны деньги, но где их взять — неизвестно. За частую в таких ситуациях деньги нужны большие и одной зарплаты будет мало, а золота-брильянтов, чтобы отнести в ломбард, нет.

Такая ситуация была и у меня. Из самого ценного квартира в собственности. Приняла решение, что надо брать кредит под залог этого самого ценного.

В банке отказали по причине плохой КИ, но посоветовали организацию в помощь в получении кредита под залог недвижимости. Таких организаций оказалось много, услугой одной из них я воспользовалась, получила кредит, решила жизненные трудности и уже больше года выплачиваю займ, чтобы квартиру не забрали.

Содержание

Что такое кредит под залог недвижимости?

Среди большого разнообразия кредитных продуктов, предлагаемых банками физическим лицам, в последнее время активно развивается сегмент кредитования под различные виды имущества, в том числе под залог недвижимости.

Традиционно – это ипотека: кредит на приобретение готовой или строящейся квартиры, коттеджа, таунхауса.

Однако в последнее время стали появляться и простые потребительские кредиты на произвольные цели под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры, отдельно строящиеся дома, земельные участки).

Юридические аспекты

Начнем с того, что кредит под залог недвижимости с точки зрения закона это и есть ипотека, то есть правоотношения, возникающие из заключения кредитного договора с обеспечением в виде залога недвижимости.

Это то же самое, что традиционная (в бытовом понимании) ипотека: то есть не имеет значения, кредит берется на приобретение нового объекта недвижимости или под залог имеющегося.

Юридически такие кредитные договоры не будут отличаться ни по тексту, ни по последствиям: есть слова «залог недвижимости» — значит ипотека.

В законе эти термины синонимичны. Кредит под залог недвижимости может быть оформлен либо договором залога (ипотеки), кстати говоря, многие банки так и пишут, либо в виде закладной – ценной бумаги, которую банк потом сможет перепродать.

Основное последствие для таких договоров – это право кредитора (в данном случае банка) отобрать недвижимость, которую вы предоставите в качестве залога, в случае, если вы не будете платить своевременно по кредиту.

Причем не будет иметь значение: есть у вас другое место жительства, прописаны ли малые дети – закон в данном случае будет циничен. К слову говоря, достаточно в течение года просрочить платежи хотя бы три раза, чтобы квартиру у вас отобрали даже в досудебном порядке.

Что касается пакета документов, который надо будет собрать, чтоб получить деньги под залог недвижимости, а также требований, которые банки предъявляют к будущим заемщикам, то они такие же как и при обычной ипотеке – ни больше, ни меньше.

Незначительное исключение могут сделать, если сумма кредита ощутимо меньше стоимости объекта залога – и то, «пожертвовать» могут только справкой о доходах или подтверждением трудоустройства, но такие исключения, скажу честно, встречаются очень редко, да и платить за такие поблажки иногда приходится больше, чем если бы вы собрали полный пакет документов.

Так что рассчитывать на скорость оформления такого кредита особо не приходится. Обычно это занимает один месяц: одна неделя – на сбор полного пакета документов по квартире или другому объекту недвижимости (включая выезд оценщика на место и составление заключения); еще неделя – на рассмотрение банком заявки; неделя – на досбор документов; неделя – на регистрацию сделки в федеральной регистрационной службе.

Если хотите сэкономить время, то лучше обращаться в ломбарды, потребительские кооперативы или к частным ростовщикам, там рассмотрение заявки будет происходить гораздо быстрее, НО и процентные ставки будут на порядок выше.

Цели кредита

Сегодня банки предлагают массу вариантов, начиная от простого потребительского кредитования, когда цель кредита не запрашивается. Некоторые прописывают в условиях кредитования обязательные цели типа приобретение другой недвижимости, строительство объекта недвижимости, ремонт.

Причем целевое расходование полученного кредита необходимо будет в обязательном порядке подтвердить – иначе потребуют вернуть кредит или отберут объект залога. На самом деле, для вас как для заемщика нет никакой принципиальной разницы. Основное отличие будет только в процентной ставке, да и то не намного: 1-2% годовых.

Какую недвижимость возьмут в залог

По большому счету, практически любую: квартиры (стопроцентно готовые), коттеджи, таунхаусы, земельные участки – главное, чтобы было оформлено право собственности.

В принципе требования к недвижимости по кредитам под ее залог такие же как и по стандартной ипотеке на приобретение объектов недвижимости (как мы уже писали выше, закон, регулирующий такие правоотношения-то один).

Другое дело, что коттеджи и таунхаусы (если вы оформляете займ под залог загородной недвижимости), как правило, берут в залог только вместе с земельными участками, на которых они расположены.

Так что имейте это в виду: если земля будет находиться в аренде (пусть и долгосрочной), в залог такой объект недвижимости могут и не взять.

Что касается коммерческой недвижимости (офисные, торговые, складские помещения), то в «чистом виде» у банков не рекламируется возможность получения кредитов физическими лицами под залог такой недвижимости.

Причин этому две: во-первых, очень редко коммерческая недвижимость оформляется в собственность на физических лиц, как правило, на юридических.

Во-вторых, если у гражданина в собственности имеется коммерческая недвижимость – тут с огромной долей вероятности можно утверждать, что такой гражданин занимается предпринимательской деятельностью – а значит, займ под залог имущества нужен на бизнес-цели.

Что ещё важно знать: Почему Сбербанк отказывает в кредите - система скоринговой оценки заемщика, причины отказа, что делать, если все банки отказывают в займе

В этом случае банк, в соответствии с требованиями об оценке кредитных рисков вынужден рассматривать такую заявку не как кредит физическому лицу на бытовые нужды, а как кредит юридическому лицу на осуществление бизнес деятельности.

А это уже и другой договор залога, да и, в принципе, весь пакет документов и требования к будущим заемщикам другие. Хотя в индивидуальном порядке, наверное, такие вопросы с банком можно решить – но это будет скорее исключение из правила, чем норма.

Очень важный вопрос – оценка стоимости объекта недвижимости, который будет сдаваться в залог по кредиту. Во всех условиях кредитования пишут стандартную фразу о том, что максимальная сумму кредита не может превышать Х% от оценочной стоимости объекта недвижимости. И вот тут возникает «интересный» вопрос: а кто и как будет оценивать рыночную стоимость?

Вариантов несколько: это может быть оценка самим банком (специалистами подразделения залогов). Как правило, в этом случае банк заинтересован занизить реальную оценочную стоимость, чтобы уменьшить себе риски реализации объекта залога в случае «чего».

Но есть и хороший плюс в таком подходе – скорее всего, вам не придется платить ни за саму оценку, ни за комиссию за оформление кредита (в последнее время банки любят рекламировать свои кредиты без комиссий).

Возможен, правда, и другой вариант – когда оценку будет делать аккредитованная банком оценочная компания. При этом банк сразу предупреждает, что расходы на оценщиков будет нести будущий заемщик по кредиту под залог недвижимости – то есть вы.

С одной стороны, при таком подходе к оценке недвижимости для вас возникают дополнительные (зачастую лишние) траты.

Но, с другой стороны, оценочные компании более объективны при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, к тому же, с ними иногда можно «договориться», и они несколько завысят оценочную стоимость, чтобы вы «вписались» в нужную вам стоимость по кредиту.

В среднем, услуги оценочных компаний стоят тысячи три, если им только не приходится катиться за город или куда подальше – в этом случае придется заплатить за перемещение их специалистов.

Некоторые банки предъявляют уже ставшее архаичным требование о том, чтобы в сдаваемом в залог по кредиту объекте недвижимости к моменту оформления сделки и регистрации залога никто не был прописан – таким образом они страхуются от возможных проблем при реализации объекта залога в случае, если вы будете ненадлежащим образом платить по кредиту.

Однако эти требования действительно лишнее, потому что в соответствии с законом о залоге и ипотеке выписать и выселить всех проживающих, а также реализовать объект залога залогодержатель (то есть банк) может совершенно спокойно на вполне законных основаниях.

Процентная ставка

Обычно ставка по потребительским кредитам под залог недвижимости на 1-2% годовых больше, чем по стандартному жилищному кредиту (ипотека под залог недвижимости «выходит дешевле») – банки традиционно считают такие кредиты более рискованными, чем просто приобретение жилья.

К тому же большинство слабо верят в то, что кредит берется на ремонт или отдых. Большинство уверено, что кредиты в таких размерах берутся на бизнес-цели.

Это их в общем-то не смущает – то, что кредит оформляется на конкретное физическое лицо, а не на бизнес-предприятие, да еще и недвижимость в виде залога – более, чем достаточная гарантия возврата средств (рассматривают банки залог коммерческой недвижимости даже).

Если вы оформляете кредит наличными под залог имеющейся недвижимости, то отчего будет зависеть ставка?

Во-первых, от соотношения размера запрашиваемого кредита и стоимости объекта залога (то есть во сколько раз возможный доход от реализации «в случае чего» превышает сумму займа: чем больше это соотношение – тем меньше ставка).

Во-вторых, от срока кредитования. В-третьих, от формы подтверждения дохода (по форме 2-НДФЛ или по форме банка), а также от того, являетесь ли вы участником зарплатного проекта того банка, куда вы обращаетесь за кредитом, или является ваш работодатель «особенным» клиентом банка.

И наконец, в-четвертых, от страхования объекта залога ваших жизни и здоровья. Как правило, в условиях кредитования декларируются ставки при молчаливой оговорке, что они действительны только при заключении договоров страхования жизни, здоровья и имущества. А при нестраховании ставка увеличивается на 1-1,5% годовых.

Кредитование на таких условиях: ставка по кредиту под залог недвижимости будет колебаться от 12 до 18% годовых.

Кто может оказать помощь в получении кредита под залог недвижимости

Квалифицированная помощь в получении кредита под залог квартиры – это приближение к мировым стандартам финансовых услуг: клиент не обивает пороги банков в поисках кредитора, а выбирает оптимальные, идеально подходящие именно ему условия из предложенных брокером вариантов.

Независимо от того, в каком районе расположено жилье или коммерческий объект – Кредитный брокер окажет помощь в получении кредита под залог недвижимости.

Главное преимущество такой услуги – универсальность. С помощью займа, залогом по которому оформлен объект недвижимости, можно использовать средства по собственному усмотрению: решить наболевший квартирный вопрос, стимулировать развитие собственного бизнеса, оплатить обучение, выгодно инвестировать средства.

Эксперты Кредитного брокера найдут для Вас лучшие программы от ведущих банков:

С увеличенным сроком действия договора (до 7 лет).
С дополнительной скидкой по процентной ставке – до 3% процентов.
С возможностью выдачи средств наличными.

Ошибки тех, кто пытается получить ссуду самостотеяльно

Заемщики, при отсутствии надежной профессиональной помощи, всегда оказываются в неприятных ситуациях:

Банк, кроме предоставления залога, требует подтверждения доходов. В случае если доход – неофициальный, получить кредит – невозможно.
Слишком высокая процентная ставка, присутствуют дополнительные скрытые платежи. Без консультации эксперта невозможно самостоятельно рассчитать полную реальную стоимость ссуды. Кредитный брокер просчитает все расходы, назовет точную сумму ежемесячного платежа.
Кредиторы предлагают слишком маленькую сумму. Зачем отдавать жилье в залог, если банк предлагает всего 20 – 30% от рыночной цены? Эксперты найдут стоящие варианты, с возможностью получить необходимые средства в полном объеме.
Банк отказывает без объяснения причин. Кроме того, делает невозможным получение займа в другом учреждении, занося информацию об отказе в БКИ.
Рассмотрение затягивается на месяцы. Кредитный брокер предложит программы со сроком рассмотрения заявки – от 3 дней.

Что ещё важно знать: Ренессанс кредит: кредитная история, способы ее получения и исправления

Зачем нужен кредитный брокер?

Кредитный брокер может помочь заемщику ускорить процесс получения кредита, а также сэкономить определенную сумму денег. Но в некоторых случаях мнимая «помощь» брокера оборачивается вполне реальными проблемами.

Оформление кредита в банке сопряжено с непростой процедурой подбора кредитной программы и подготовкой необходимых документов. При этом далеко не каждый заемщик способен разобраться в тонкостях договора, самостоятельно просчитать разницу в стоимости тех или иных кредитных продуктов.

Для того чтобы упростить процесс оформления кредита, заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру. Суть кредитного брокериджа заключается в оказании посреднических и консультативных услуг банковским клиентам.

Брокер может подобрать банк и наиболее выгодную программу исходя из возможностей и пожеланий потенциального заемщика, а также полностью взять на себя сопровождение процесса получения кредита — от подачи первичной заявки и подготовки пакета документов до подписания кредитного договора.

Услуги кредитных брокеров весьма популярны за рубежом: основная часть кредитов там выдается именно через профессиональных посредников.

В России кредитный брокеридж еще недавно считался экзотикой. Сейчас в этой сфере работает более 2 тыс. организаций, включая как официально зарегистрированные брокерские компании, так и частных финансовых консультантов, а также специальные отделы консалтинговых и риэлторских фирм.

Кредитные брокеры решают вполне определенный круг вопросов, и не стоит переоценивать их возможности. К примеру, не стоит ожидать, что после первой встречи с брокером вам останется лишь сразу подъехать в банк и получить деньги.

Какие именно услуги он оказывает?

Прежде всего, это выбор банка и кредитной программы. Конечно, заемщик может и сам воспользоваться поиском кредита по заданным параметрам — в интернете немало сайтов с таким сервисом. Однако результаты сетевого поиска основаны на самых общих характеристиках банковских предложений.

Программа, показавшаяся вам наиболее выгодной, в действительности может содержать дополнительные и крайне непривлекательные условия, которые выяснятся только после визита в банк. Кредитные брокеры владеют более полной информацией о банковских продуктах, поэтому могут подобрать оптимальный вариант, который не преподнесет в будущем неприятных сюрпризов.

Затем брокер поможет клиенту сформировать пакет документов в соответствии с требованиями банка. Например, зная специфику андеррайтинга, подскажет, какие документы стоит приложить к заявке в дополнение к обязательным, чтобы повысить шансы на успех.

Подача заявки также входит в список услуг. Часто брокер предлагает направить документы одновременно в несколько банков, предлагающих подходящий кредит на выгодных условиях.

Поскольку брокеры устанавливают партнерские отношения со многими банками, в рамках такого сотрудничества они могут обеспечить клиенту оперативное рассмотрение его заявки, а также способствовать одобрению кредита.

По кредитным заявкам, сформированным и поданным через брокеров, примерно на треть больше положительных решений, чем по самостоятельно поданным заемщиками заявкам.

В случае неудачи брокер постарается выяснить, что именно не устроило кредитора, и либо предложит заемщику направить заявку в другой банк с более гибкими требованиями, либо порекомендует ему способы повышения своего «статуса» перед банком.

После получения одобрения брокер может провести финансовую и юридическую консультацию клиента, в рамках которой он рассчитает основные и дополнительные расходы по кредиту, сопоставит расходы при погашении кредита по аннуитетной и дифференцированной схеме, проанализирует текст кредитного договора.

Брокеры могут предложить услуги по дальнейшему сопровождению заемщика в течение всего срока погашения кредита.

В частности, к специалисту можно будет обратиться при возникновении проблем с выплатой долга — он попытается договориться с банком о реструктуризации кредита.

В случае появления на рынке кредитных продуктов, значительно более выгодных, чем полученный заемщиком кредит, брокер может организовать процедуру рефинансирования в том же или другом банке.

Цена вопроса

За рубежом услуги кредитных брокеров обычно бесплатны для клиента — посредник получает свою комиссию от банка за продажу его кредитных продуктов. В России такая практика не распространена, и платить за брокерские услуги приходится заемщикам.

Стоимость посредничества может определяться по фиксированному тарифу или исчисляться в процентах от суммы одобренного кредита. Чаще всего фиксированные ставки применяются для клиентов, оформляющих относительно небольшие кредиты — до 1–3 млн рублей.

За содействие брокера в получении такого займа нужно заплатить порядка 40–60 тыс. рублей. При получении более крупных займов придется отдать брокеру 1–5 % от полученной суммы.

На стоимость услуг может также влиять наличие предоплаты. Некоторые брокеры предоставляют скидку клиенту, который вносит часть суммы в начале сотрудничества. Например, ипотечный брокер «Фридом» при оформлении кредитов на сумму от 6 млн рублей берет за свои услуги 1,5 % от полученной клиентом суммы и 1 % при условии внесения предоплаты в размере 15 тыс. рублей.

Расходы заемщика на брокерские услуги оправданы тем, что он экономит свои силы, нервы и время. В некоторых случаях с помощью брокера заемщик может сэкономить и на своих расходах по кредиту.

В связи с этим брокерские услуги особенно актуальны при получении ипотеки: жилищный кредит считается самым «сложным» банковским продуктом и наиболее дорогим для клиента, поэтому даже минимальные преференции по условиям кредитования могут существенно сократить расходы заемщика.

В чём выгода?

Допустим, заемщик приобретает квартиру за 8 млн рублей, из которых 6 млн рублей берется в ипотеку. Если он получает кредит на 15 лет под 12,5 % годовых, то общая сумма переплаты составит 7 311 240 рублей.

С «брокерской» скидкой в 0,5 % годовых заемщик за все годы погашения переплатит по кредиту 6 961 816 рублей — то есть на 349 424 рубля меньше. При этом плата за услуги брокера (по тарифу 1 % от суммы кредита) составит 60 тыс. рублей.

Что ещё важно знать: Как узнать, дадут ли мне кредит - скоринг-система, топ причин отказа в кредите

В этом случае чистая выгода заемщика — почти 290 тыс. рублей. Если же брокер добьется скидки в 1 % от стандартной ставки, то экономия за весь срок кредита достигнет 702 800 рублей, то есть, за вычетом брокерской комиссии, заемщик сбережет 640 тыс. рублей.

Чего хочет банк?

Кредитные организации по-разному относятся к деятельности брокеров. Нередко банки высказывают сомнения в том, что для них может быть выгодна работа посредников, и неохотно идут с ними на контакт. Возможно, это спровоцировано многочисленными случаями недобросовестного делового поведения в брокерской сфере.

Как правило, к посредникам обращаются клиенты, имеющие определенные отклонения от стандартных требований по рынку, поэтому вопрос о сотрудничестве с такими партнерами каждый банк решает для себя сам.

Взаимовыгодное сотрудничество возможно тогда, когда банк видит в брокере дополнительный канал продаж своих кредитных продуктов. Преимущество для банка заключается также в том, что через брокера к нему приходит подготовленный клиент с тщательно составленным пакетом документов, в результате времени на работу с таким заемщиком уходит значительно меньше.

Однако банк ждет от брокера не разовых продаж, а долгосрочных отношений, в рамках которых кредитор будет на постоянной основе получать качественные заявки, максимально удовлетворяющие его требованиям.

Что касается заемщиков, то пока количество людей, получающих кредит через брокеров, невелико. Возможно, у такого взаимодействия есть будущее. Однако заемщик должен помнить, что, как правило, брокеры не делают ничего такого, чего он не смог бы при большом желании сделать сам.

Преимущества обращения в брокерское агентство

Некоторые потребители с определенным недоверием относятся к подобным компаниям. Между тем, убедиться в добросовестности агентства достаточно легко – достаточно ознакомиться с правоустанавливающими документами на ведение деятельности, изучить лицензии, прочие документы.

При этом воспользовавшись услугами брокера при оформлении кредита, заказчик получает массу преимуществ:

возможность выбора наиболее выгодных условий. Данный фактор обусловлен рядом факторов. Во-первых, специалист брокерской компании знаком с большинством актуальных предложений на рынке в силу специфики своей работы. Во-вторых, налаженные связи с банковскими учреждениями позволяют иногда получить предложения на особых условиях.
экономия времени. Заемщику не придется тратить время и силы не только на сравнение многочисленных предложений, но и на оформление документов. Все функции по ведению процесса оформления залогового кредита брокер берет на себя.
высокую вероятность получения положительного ответа. Согласно статистике, в 97% заявок на кредит, поступивших через брокерскую контору, получают подтверждение.

Стоит ли воспользоваться услугами специалиста или заниматься вопросом оформления кредита самостоятельно, каждый решает самостоятельно. В любом варианте, важно учитывать финансовые условия различных программ.

Как не попасть на черных брокеров?

К сожалению, сфера кредитного брокериджа сегодня наполнена мошенниками, так называемыми, «черными» брокерами, обращение к которым ничего хорошего заемщику не принесет.

В отличие от белых брокеров, т.е. тех, кто занимается предоставлением честной помощи в получении кредита, черные брокеры обещают заемные средства в любых, даже, казалось бы, безвыходных ситуациях. Например, при наличии просрочек в выплатах предыдущих кредитов более 3-х месяцев.

Если заемщик имеет недостаточный доход для получения кредита, черные брокеры предлагают ему составить фиктивную справку о доходах, если нет поручителя, предлагают его найти.

Помните, подобные действия незаконны! И это грозит Вам не только штрафами и пени, но и уголовным наказанием, т.е. лишением свободы по статьям «мошенничество» и «подделка документов». В судебной практике России уже были такие прецеденты.

Ни в коем случае не соглашайтесь на подобные предложения. Сегодня у банков есть все необходимые средства для проверки любой информации!

Еще одна из распространенных схем получения кредита, предлагаемая черными дельцами, это оформление на Вас кредита на покупку какого-либо товара (например, автомобиля). При этом сам товар они забирают себе, а Вам выплачивают половину его стоимости (как правило).

При таком варианте получения кредита Вы понесете значительные финансовые потери, поскольку расплачиваться за товар с процентами придется именно Вам!

И ни в коем случае, даже если у Вас не возникло подозрений в честности кредитного брокера, не отдавайте ему свои документы, якобы для работы. Честный кредитный брокер смотрит Ваши документы только перед непосредственным посещением банка и лишь для того, чтобы убедиться в полной их комплектности!

Основные приметы «черных» брокеров:

Кричащая реклама, обещающая кредиты всем, даже людям с очень плохой кредитной историей (невыплатами и серьезными просрочками).
Отсутствие полноценного офиса (хотя могут быть черные брокеры и с офисом), использование мобильных телефонов вместо стационарных.
Дешевый сайт с плохим дизайном и минимальным количеством страниц или наличие только группы в контакте.
Отсутствие на сайте адреса и реквизитов юридического лица.
Предложения получить кредит путем обмана банка или кредитной организации, предложения «решить любые проблемы» заемщика (исправить кредитную историю, предоставить поручителей, подделать документы и т.д.).
Низкое качество услуг. Например, при консультации они могут распечатать Вам список кредитных программ различных банков и потребовать за это оплату. При этом эту же информацию Вы можете абсолютно бесплатно получить на многих финансовых сайтах.
Просьба оставить документы «для работы». О чем мы уже говорили выше. По Вашим документам могут взять кредит, с которого Вы не получите ни копейки, но который Вам придется потом выплачивать!
Просьба подписать кредитный договор вне стен банка. Ни в коем случае не делайте этого. С очень большой вероятностью Вас обманут!
Требование предоплаты. Белые брокеры никогда не берут предоплату за свои услуги! А оплата происходит только при положительном решении! Исключения могут составлять лишь отдельные услуги, например, предоставление консультации.

Помните, Ваша безопасность в Ваших руках! Если будете бдительными, Вас не смогут обмануть. Обращайтесь только в проверенные и солидные организации, которые помогут Вам получить кредит без мошенничества!

Источники:

zanimaem.ru/spravochnik-zaemshika/sovety/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti.php ipocred.ru/columns/63-35-issue-columns/2677-kreditnaya-pomosh credithelp.me/pomoshch-v-poluchenii-kredita-pod-zalog-nedvizhimosti/ cfk-finans.com/index-17.html mbkcredit.ru/news/kak-ne-popast-na-brokerov-moshennikov