Здравствуйте, мои хорошие! Насколько же непредсказуема наша жизнь. Бывают ситуации, что нужны деньги, но где их взять — неизвестно. За частую в таких ситуациях деньги нужны большие и одной зарплаты будет мало, а золота-брильянтов, чтобы отнести в ломбард, нет.
Такая ситуация была и у меня. Из самого ценного квартира в собственности. Приняла решение, что надо брать кредит под залог этого самого ценного.
В банке отказали по причине плохой КИ, но посоветовали организацию в помощь в получении кредита под залог недвижимости. Таких организаций оказалось много, услугой одной из них я воспользовалась, получила кредит, решила жизненные трудности и уже больше года выплачиваю займ, чтобы квартиру не забрали.
Что такое кредит под залог недвижимости?
Среди большого разнообразия кредитных продуктов, предлагаемых банками физическим лицам, в последнее время активно развивается сегмент кредитования под различные виды имущества, в том числе под залог недвижимости.
Однако в последнее время стали появляться и простые потребительские кредиты на произвольные цели под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры, отдельно строящиеся дома, земельные участки).
Юридические аспекты
Начнем с того, что кредит под залог недвижимости с точки зрения закона это и есть ипотека, то есть правоотношения, возникающие из заключения кредитного договора с обеспечением в виде залога недвижимости.
Это то же самое, что традиционная (в бытовом понимании) ипотека: то есть не имеет значения, кредит берется на приобретение нового объекта недвижимости или под залог имеющегося.
Юридически такие кредитные договоры не будут отличаться ни по тексту, ни по последствиям: есть слова «залог недвижимости» — значит ипотека.
В законе эти термины синонимичны. Кредит под залог недвижимости может быть оформлен либо договором залога (ипотеки), кстати говоря, многие банки так и пишут, либо в виде закладной – ценной бумаги, которую банк потом сможет перепродать.
Основное последствие для таких договоров – это право кредитора (в данном случае банка) отобрать недвижимость, которую вы предоставите в качестве залога, в случае, если вы не будете платить своевременно по кредиту.
Причем не будет иметь значение: есть у вас другое место жительства, прописаны ли малые дети – закон в данном случае будет циничен. К слову говоря, достаточно в течение года просрочить платежи хотя бы три раза, чтобы квартиру у вас отобрали даже в досудебном порядке.
Что касается пакета документов, который надо будет собрать, чтоб получить деньги под залог недвижимости, а также требований, которые банки предъявляют к будущим заемщикам, то они такие же как и при обычной ипотеке – ни больше, ни меньше.
Незначительное исключение могут сделать, если сумма кредита ощутимо меньше стоимости объекта залога – и то, «пожертвовать» могут только справкой о доходах или подтверждением трудоустройства, но такие исключения, скажу честно, встречаются очень редко, да и платить за такие поблажки иногда приходится больше, чем если бы вы собрали полный пакет документов.
Если хотите сэкономить время, то лучше обращаться в ломбарды, потребительские кооперативы или к частным ростовщикам, там рассмотрение заявки будет происходить гораздо быстрее, НО и процентные ставки будут на порядок выше.
Цели кредита
Сегодня банки предлагают массу вариантов, начиная от простого потребительского кредитования, когда цель кредита не запрашивается. Некоторые прописывают в условиях кредитования обязательные цели типа приобретение другой недвижимости, строительство объекта недвижимости, ремонт.
Причем целевое расходование полученного кредита необходимо будет в обязательном порядке подтвердить – иначе потребуют вернуть кредит или отберут объект залога. На самом деле, для вас как для заемщика нет никакой принципиальной разницы. Основное отличие будет только в процентной ставке, да и то не намного: 1-2% годовых.
Какую недвижимость возьмут в залог
По большому счету, практически любую: квартиры (стопроцентно готовые), коттеджи, таунхаусы, земельные участки – главное, чтобы было оформлено право собственности.
В принципе требования к недвижимости по кредитам под ее залог такие же как и по стандартной ипотеке на приобретение объектов недвижимости (как мы уже писали выше, закон, регулирующий такие правоотношения-то один).
Другое дело, что коттеджи и таунхаусы (если вы оформляете займ под залог загородной недвижимости), как правило, берут в залог только вместе с земельными участками, на которых они расположены.
Так что имейте это в виду: если земля будет находиться в аренде (пусть и долгосрочной), в залог такой объект недвижимости могут и не взять.
Что касается коммерческой недвижимости (офисные, торговые, складские помещения), то в «чистом виде» у банков не рекламируется возможность получения кредитов физическими лицами под залог такой недвижимости.
Во-вторых, если у гражданина в собственности имеется коммерческая недвижимость – тут с огромной долей вероятности можно утверждать, что такой гражданин занимается предпринимательской деятельностью – а значит, займ под залог имущества нужен на бизнес-цели.
В этом случае банк, в соответствии с требованиями об оценке кредитных рисков вынужден рассматривать такую заявку не как кредит физическому лицу на бытовые нужды, а как кредит юридическому лицу на осуществление бизнес деятельности.
А это уже и другой договор залога, да и, в принципе, весь пакет документов и требования к будущим заемщикам другие. Хотя в индивидуальном порядке, наверное, такие вопросы с банком можно решить – но это будет скорее исключение из правила, чем норма.
Очень важный вопрос – оценка стоимости объекта недвижимости, который будет сдаваться в залог по кредиту. Во всех условиях кредитования пишут стандартную фразу о том, что максимальная сумму кредита не может превышать Х% от оценочной стоимости объекта недвижимости. И вот тут возникает «интересный» вопрос: а кто и как будет оценивать рыночную стоимость?
Вариантов несколько: это может быть оценка самим банком (специалистами подразделения залогов). Как правило, в этом случае банк заинтересован занизить реальную оценочную стоимость, чтобы уменьшить себе риски реализации объекта залога в случае «чего».
Но есть и хороший плюс в таком подходе – скорее всего, вам не придется платить ни за саму оценку, ни за комиссию за оформление кредита (в последнее время банки любят рекламировать свои кредиты без комиссий).
Возможен, правда, и другой вариант – когда оценку будет делать аккредитованная банком оценочная компания. При этом банк сразу предупреждает, что расходы на оценщиков будет нести будущий заемщик по кредиту под залог недвижимости – то есть вы.
С одной стороны, при таком подходе к оценке недвижимости для вас возникают дополнительные (зачастую лишние) траты.
Но, с другой стороны, оценочные компании более объективны при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, к тому же, с ними иногда можно «договориться», и они несколько завысят оценочную стоимость, чтобы вы «вписались» в нужную вам стоимость по кредиту.
В среднем, услуги оценочных компаний стоят тысячи три, если им только не приходится катиться за город или куда подальше – в этом случае придется заплатить за перемещение их специалистов.
Однако эти требования действительно лишнее, потому что в соответствии с законом о залоге и ипотеке выписать и выселить всех проживающих, а также реализовать объект залога залогодержатель (то есть банк) может совершенно спокойно на вполне законных основаниях.
Процентная ставка
Обычно ставка по потребительским кредитам под залог недвижимости на 1-2% годовых больше, чем по стандартному жилищному кредиту (ипотека под залог недвижимости «выходит дешевле») – банки традиционно считают такие кредиты более рискованными, чем просто приобретение жилья.
К тому же большинство слабо верят в то, что кредит берется на ремонт или отдых. Большинство уверено, что кредиты в таких размерах берутся на бизнес-цели.
Это их в общем-то не смущает – то, что кредит оформляется на конкретное физическое лицо, а не на бизнес-предприятие, да еще и недвижимость в виде залога – более, чем достаточная гарантия возврата средств (рассматривают банки залог коммерческой недвижимости даже).
Если вы оформляете кредит наличными под залог имеющейся недвижимости, то отчего будет зависеть ставка?
Во-первых, от соотношения размера запрашиваемого кредита и стоимости объекта залога (то есть во сколько раз возможный доход от реализации «в случае чего» превышает сумму займа: чем больше это соотношение – тем меньше ставка).
Во-вторых, от срока кредитования. В-третьих, от формы подтверждения дохода (по форме 2-НДФЛ или по форме банка), а также от того, являетесь ли вы участником зарплатного проекта того банка, куда вы обращаетесь за кредитом, или является ваш работодатель «особенным» клиентом банка.
Кредитование на таких условиях: ставка по кредиту под залог недвижимости будет колебаться от 12 до 18% годовых.
Кто может оказать помощь в получении кредита под залог недвижимости
Квалифицированная помощь в получении кредита под залог квартиры – это приближение к мировым стандартам финансовых услуг: клиент не обивает пороги банков в поисках кредитора, а выбирает оптимальные, идеально подходящие именно ему условия из предложенных брокером вариантов.
Независимо от того, в каком районе расположено жилье или коммерческий объект – Кредитный брокер окажет помощь в получении кредита под залог недвижимости.
Главное преимущество такой услуги – универсальность. С помощью займа, залогом по которому оформлен объект недвижимости, можно использовать средства по собственному усмотрению: решить наболевший квартирный вопрос, стимулировать развитие собственного бизнеса, оплатить обучение, выгодно инвестировать средства.
Эксперты Кредитного брокера найдут для Вас лучшие программы от ведущих банков:
- С увеличенным сроком действия договора (до 7 лет).
- С дополнительной скидкой по процентной ставке – до 3% процентов.
- С возможностью выдачи средств наличными.
Ошибки тех, кто пытается получить ссуду самостотеяльно
Заемщики, при отсутствии надежной профессиональной помощи, всегда оказываются в неприятных ситуациях:
- Банк, кроме предоставления залога, требует подтверждения доходов. В случае если доход – неофициальный, получить кредит – невозможно.
- Слишком высокая процентная ставка, присутствуют дополнительные скрытые платежи. Без консультации эксперта невозможно самостоятельно рассчитать полную реальную стоимость ссуды. Кредитный брокер просчитает все расходы, назовет точную сумму ежемесячного платежа.
- Кредиторы предлагают слишком маленькую сумму. Зачем отдавать жилье в залог, если банк предлагает всего 20 – 30% от рыночной цены? Эксперты найдут стоящие варианты, с возможностью получить необходимые средства в полном объеме.
- Банк отказывает без объяснения причин. Кроме того, делает невозможным получение займа в другом учреждении, занося информацию об отказе в БКИ.
- Рассмотрение затягивается на месяцы. Кредитный брокер предложит программы со сроком рассмотрения заявки – от 3 дней.
Зачем нужен кредитный брокер?
Кредитный брокер может помочь заемщику ускорить процесс получения кредита, а также сэкономить определенную сумму денег. Но в некоторых случаях мнимая «помощь» брокера оборачивается вполне реальными проблемами.
Оформление кредита в банке сопряжено с непростой процедурой подбора кредитной программы и подготовкой необходимых документов. При этом далеко не каждый заемщик способен разобраться в тонкостях договора, самостоятельно просчитать разницу в стоимости тех или иных кредитных продуктов.
Для того чтобы упростить процесс оформления кредита, заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру. Суть кредитного брокериджа заключается в оказании посреднических и консультативных услуг банковским клиентам.
Брокер может подобрать банк и наиболее выгодную программу исходя из возможностей и пожеланий потенциального заемщика, а также полностью взять на себя сопровождение процесса получения кредита — от подачи первичной заявки и подготовки пакета документов до подписания кредитного договора.
В России кредитный брокеридж еще недавно считался экзотикой. Сейчас в этой сфере работает более 2 тыс. организаций, включая как официально зарегистрированные брокерские компании, так и частных финансовых консультантов, а также специальные отделы консалтинговых и риэлторских фирм.
Кредитные брокеры решают вполне определенный круг вопросов, и не стоит переоценивать их возможности. К примеру, не стоит ожидать, что после первой встречи с брокером вам останется лишь сразу подъехать в банк и получить деньги.
Какие именно услуги он оказывает?
Прежде всего, это выбор банка и кредитной программы. Конечно, заемщик может и сам воспользоваться поиском кредита по заданным параметрам — в интернете немало сайтов с таким сервисом. Однако результаты сетевого поиска основаны на самых общих характеристиках банковских предложений.
Программа, показавшаяся вам наиболее выгодной, в действительности может содержать дополнительные и крайне непривлекательные условия, которые выяснятся только после визита в банк. Кредитные брокеры владеют более полной информацией о банковских продуктах, поэтому могут подобрать оптимальный вариант, который не преподнесет в будущем неприятных сюрпризов.
Затем брокер поможет клиенту сформировать пакет документов в соответствии с требованиями банка. Например, зная специфику андеррайтинга, подскажет, какие документы стоит приложить к заявке в дополнение к обязательным, чтобы повысить шансы на успех.
Подача заявки также входит в список услуг. Часто брокер предлагает направить документы одновременно в несколько банков, предлагающих подходящий кредит на выгодных условиях.
Поскольку брокеры устанавливают партнерские отношения со многими банками, в рамках такого сотрудничества они могут обеспечить клиенту оперативное рассмотрение его заявки, а также способствовать одобрению кредита.
В случае неудачи брокер постарается выяснить, что именно не устроило кредитора, и либо предложит заемщику направить заявку в другой банк с более гибкими требованиями, либо порекомендует ему способы повышения своего «статуса» перед банком.
После получения одобрения брокер может провести финансовую и юридическую консультацию клиента, в рамках которой он рассчитает основные и дополнительные расходы по кредиту, сопоставит расходы при погашении кредита по аннуитетной и дифференцированной схеме, проанализирует текст кредитного договора.
Брокеры могут предложить услуги по дальнейшему сопровождению заемщика в течение всего срока погашения кредита.
В частности, к специалисту можно будет обратиться при возникновении проблем с выплатой долга — он попытается договориться с банком о реструктуризации кредита.
В случае появления на рынке кредитных продуктов, значительно более выгодных, чем полученный заемщиком кредит, брокер может организовать процедуру рефинансирования в том же или другом банке.
Цена вопроса
За рубежом услуги кредитных брокеров обычно бесплатны для клиента — посредник получает свою комиссию от банка за продажу его кредитных продуктов. В России такая практика не распространена, и платить за брокерские услуги приходится заемщикам.
Стоимость посредничества может определяться по фиксированному тарифу или исчисляться в процентах от суммы одобренного кредита. Чаще всего фиксированные ставки применяются для клиентов, оформляющих относительно небольшие кредиты — до 1–3 млн рублей.
На стоимость услуг может также влиять наличие предоплаты. Некоторые брокеры предоставляют скидку клиенту, который вносит часть суммы в начале сотрудничества. Например, ипотечный брокер «Фридом» при оформлении кредитов на сумму от 6 млн рублей берет за свои услуги 1,5 % от полученной клиентом суммы и 1 % при условии внесения предоплаты в размере 15 тыс. рублей.
Расходы заемщика на брокерские услуги оправданы тем, что он экономит свои силы, нервы и время. В некоторых случаях с помощью брокера заемщик может сэкономить и на своих расходах по кредиту.
В связи с этим брокерские услуги особенно актуальны при получении ипотеки: жилищный кредит считается самым «сложным» банковским продуктом и наиболее дорогим для клиента, поэтому даже минимальные преференции по условиям кредитования могут существенно сократить расходы заемщика.
В чём выгода?
Допустим, заемщик приобретает квартиру за 8 млн рублей, из которых 6 млн рублей берется в ипотеку. Если он получает кредит на 15 лет под 12,5 % годовых, то общая сумма переплаты составит 7 311 240 рублей.
С «брокерской» скидкой в 0,5 % годовых заемщик за все годы погашения переплатит по кредиту 6 961 816 рублей — то есть на 349 424 рубля меньше. При этом плата за услуги брокера (по тарифу 1 % от суммы кредита) составит 60 тыс. рублей.
В этом случае чистая выгода заемщика — почти 290 тыс. рублей. Если же брокер добьется скидки в 1 % от стандартной ставки, то экономия за весь срок кредита достигнет 702 800 рублей, то есть, за вычетом брокерской комиссии, заемщик сбережет 640 тыс. рублей.
Чего хочет банк?
Кредитные организации по-разному относятся к деятельности брокеров. Нередко банки высказывают сомнения в том, что для них может быть выгодна работа посредников, и неохотно идут с ними на контакт. Возможно, это спровоцировано многочисленными случаями недобросовестного делового поведения в брокерской сфере.
Как правило, к посредникам обращаются клиенты, имеющие определенные отклонения от стандартных требований по рынку, поэтому вопрос о сотрудничестве с такими партнерами каждый банк решает для себя сам.
Взаимовыгодное сотрудничество возможно тогда, когда банк видит в брокере дополнительный канал продаж своих кредитных продуктов. Преимущество для банка заключается также в том, что через брокера к нему приходит подготовленный клиент с тщательно составленным пакетом документов, в результате времени на работу с таким заемщиком уходит значительно меньше.
Однако банк ждет от брокера не разовых продаж, а долгосрочных отношений, в рамках которых кредитор будет на постоянной основе получать качественные заявки, максимально удовлетворяющие его требованиям.
Что касается заемщиков, то пока количество людей, получающих кредит через брокеров, невелико. Возможно, у такого взаимодействия есть будущее. Однако заемщик должен помнить, что, как правило, брокеры не делают ничего такого, чего он не смог бы при большом желании сделать сам.
Преимущества обращения в брокерское агентство
Некоторые потребители с определенным недоверием относятся к подобным компаниям. Между тем, убедиться в добросовестности агентства достаточно легко – достаточно ознакомиться с правоустанавливающими документами на ведение деятельности, изучить лицензии, прочие документы.
При этом воспользовавшись услугами брокера при оформлении кредита, заказчик получает массу преимуществ:
- возможность выбора наиболее выгодных условий. Данный фактор обусловлен рядом факторов. Во-первых, специалист брокерской компании знаком с большинством актуальных предложений на рынке в силу специфики своей работы. Во-вторых, налаженные связи с банковскими учреждениями позволяют иногда получить предложения на особых условиях.
- экономия времени. Заемщику не придется тратить время и силы не только на сравнение многочисленных предложений, но и на оформление документов. Все функции по ведению процесса оформления залогового кредита брокер берет на себя.
- высокую вероятность получения положительного ответа. Согласно статистике, в 97% заявок на кредит, поступивших через брокерскую контору, получают подтверждение.
Стоит ли воспользоваться услугами специалиста или заниматься вопросом оформления кредита самостоятельно, каждый решает самостоятельно. В любом варианте, важно учитывать финансовые условия различных программ.
Как не попасть на черных брокеров?
К сожалению, сфера кредитного брокериджа сегодня наполнена мошенниками, так называемыми, «черными» брокерами, обращение к которым ничего хорошего заемщику не принесет.
Если заемщик имеет недостаточный доход для получения кредита, черные брокеры предлагают ему составить фиктивную справку о доходах, если нет поручителя, предлагают его найти.
Помните, подобные действия незаконны! И это грозит Вам не только штрафами и пени, но и уголовным наказанием, т.е. лишением свободы по статьям «мошенничество» и «подделка документов». В судебной практике России уже были такие прецеденты.
Ни в коем случае не соглашайтесь на подобные предложения. Сегодня у банков есть все необходимые средства для проверки любой информации!
Еще одна из распространенных схем получения кредита, предлагаемая черными дельцами, это оформление на Вас кредита на покупку какого-либо товара (например, автомобиля). При этом сам товар они забирают себе, а Вам выплачивают половину его стоимости (как правило).
При таком варианте получения кредита Вы понесете значительные финансовые потери, поскольку расплачиваться за товар с процентами придется именно Вам!
И ни в коем случае, даже если у Вас не возникло подозрений в честности кредитного брокера, не отдавайте ему свои документы, якобы для работы. Честный кредитный брокер смотрит Ваши документы только перед непосредственным посещением банка и лишь для того, чтобы убедиться в полной их комплектности!
Основные приметы «черных» брокеров:
- Кричащая реклама, обещающая кредиты всем, даже людям с очень плохой кредитной историей (невыплатами и серьезными просрочками).
- Отсутствие полноценного офиса (хотя могут быть черные брокеры и с офисом), использование мобильных телефонов вместо стационарных.
- Дешевый сайт с плохим дизайном и минимальным количеством страниц или наличие только группы в контакте.
- Отсутствие на сайте адреса и реквизитов юридического лица.
- Предложения получить кредит путем обмана банка или кредитной организации, предложения «решить любые проблемы» заемщика (исправить кредитную историю, предоставить поручителей, подделать документы и т.д.).
- Низкое качество услуг. Например, при консультации они могут распечатать Вам список кредитных программ различных банков и потребовать за это оплату. При этом эту же информацию Вы можете абсолютно бесплатно получить на многих финансовых сайтах.
- Просьба оставить документы «для работы». О чем мы уже говорили выше. По Вашим документам могут взять кредит, с которого Вы не получите ни копейки, но который Вам придется потом выплачивать!
- Просьба подписать кредитный договор вне стен банка. Ни в коем случае не делайте этого. С очень большой вероятностью Вас обманут!
- Требование предоплаты. Белые брокеры никогда не берут предоплату за свои услуги! А оплата происходит только при положительном решении! Исключения могут составлять лишь отдельные услуги, например, предоставление консультации.
Помните, Ваша безопасность в Ваших руках! Если будете бдительными, Вас не смогут обмануть. Обращайтесь только в проверенные и солидные организации, которые помогут Вам получить кредит без мошенничества!
Источники:
zanimaem.ru/spravochnik-zaemshika/sovety/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti.php
ipocred.ru/columns/63-35-issue-columns/2677-kreditnaya-pomosh
credithelp.me/pomoshch-v-poluchenii-kredita-pod-zalog-nedvizhimosti/
cfk-finans.com/index-17.html
mbkcredit.ru/news/kak-ne-popast-na-brokerov-moshennikov